Le manager de centre-ville, un expert en puzzle

Le manager de centre-ville : un homme-orchestre

Le manager de centre-ville a un rôle clé au sein des collectivités. Pour satisfaire à sa mission, il doit avoir des connaissances larges déjà confrontées à la réalité du terrain. Et, surtout, il doit avoir les mains libres.

Le manager de centre-ville : un expert en puzzle

Un profil qui se doit d’être complet

Je voudrais vous parler ici d’un homme (ou d’une femme mais nous verrons que l’un ou l’autre doivent « en avoir ») clé pour une ville, voire un groupement de communes.

Si je devais faire un parallèle, un aiguilleur du ciel, ancien pilote et ancien gestionnaire aéroportuaire. S’il a fait son service militaire dans l’aviation-marine, c’est encore mieux.

Vous avez naturellement bien compris que je vous parle d’un être d’exception. Il connait le monde du commerce coté petit commerçant mais aussi coté enseignes. Il a transacté avec succès des surfaces commerciales. Sa connaissance juridique et jurisprudentielle a suffisamment de profondeur. C’est un remarquable merchandiseur (l’intelligence opérationnelle de l’offre commerciale conjuguée). Et, enfin, c’est un psychologue, bâtisseur de pont sociaux. Ceci pour nous résumer à l’essentiel. Donc HEC + Ecole des Psychologues praticiens + Droit + ERA, bien expérimenté, à mi carrière réussie.

Vous l’avez reconnu. Je parle bien ici du manager de centre-ville (métier différent, et complémentaire, du développeur économique, le micro face au macro).

La mission du manager de centre-ville

Le manager de centre-ville saura gérer les activités commerciales élargies du centre-ville comme s’il était le patron d’un grand centre commercial en respectant, certes mais sans se faire phagocyter par, les politiques qui doivent devenir ses fans.

Néanmoins dans la réalité, le manager de centre-ville est plutôt un jeune, peu formé, peu expérimenté, en phase avec une rémunération éloignée de celles de ses homologues de l’immobilier commercial. Rémunération qui est indépendante du succès de son œuvre, avec souvent un statut de fonctionnaire ou assimilé.

Certains se débrouillent assez bien. Souvent par attachement à une ville avec bonne connaissance de celle-ci, parfois par sacerdoce, quelques fois par simple désir de vivre hors de la métropole où pourtant leurs carrières allaient dans le bon sens, par quête de sens aussi… Mais sans vouloir manquer de respect à ce métier (dont je suis un ardent défenseur), la quintessence de l’efficience n’est pas souvent là.

Quel est son rôle opérationnel ?

Cas d’un local libre

  • Analyser les activités manquantes au merchandising local ;
  • Analyser les activités pouvant utiliser avec efficacité le dit local ;
  • Valider les éléments économiques ;
  • Croiser les trois ;
  • Faire valider cette vision par le bailleur ou le cédant, et en tirer une offre concrète.

A partir de là, selon le rôle local des intermédiaires, soit « animer » ces derniers, soit mettre en place une stratégie de recherche de preneur. Il peut même souvent devoir aller lui-même « par tous les moyens » rechercher le futur professionnel exploitant du commerce ou assimilé.

Peut-être même devra-t-il, en cours de route, convaincre exploitants, propriétaires et municipalité de l’intérêt d’un ripage (déplacement) pour un meilleur merchandising.

Cas d’un local en exploitation

La même chose, mais avec en sus la nécessité de convaincre un exploitant de se déplacer, voire de passer la main à une entreprise (couple métier/homme) plus potentielle.

Un bras qui doit être armé 

J’ajouterai d’ailleurs qu’en cours de vie le manager de centre ville suit chacune de « ses » boutiques, les conseille, les fédère et s’assure le plus généralement que tout est fait pour les aider plutôt que, comme trop souvent, les pénaliser par inadvertance.

En fait, actuellement, il n’a pas d’autre pouvoir que celui de sa capacité à convaincre et à faire faire selon le principe du supplice (pour lui et pour la ville) de l’écartèlement, tant les intérêts de chacun sont analysés à court terme et contradictoires le plus souvent. Ce qui est l’erreur à ne pas commettre, et surtout pour une ville à ne pas laisser commettre.

Dans un éditorial précédent, j’évoquais à ce propos une formule à l’anglaise (ou les centres villes marchent avec propriétaire unique institutionnel) : la ville crée, ou laisse créer, une entité d’économie mixte qui s’appelle « Vie centrale de XXXXX  ». Celle-ci a vocation, par achat ou prise en location, voire démembrement temporaire avec droit à sous-location, à contrôler tous (ce serait idéal) les lieux commerciaux de sa zone centrale.

En relation avec l’association des commerçants, la municipalité et l’associatif local (mais sans être esclave de ceux-ci), cette entité établirait son plan de merchandising et rechercherait les bons professionnels y afférent, pour leurs donner en location par principe avec un loyer participatif partiel (fixe de 60% de la valeur locative référente de marché + participation au chiffre d’affaire, dit taux d’effort, sans plafond).

Naturellement, cette entité est attributaire des droits de préemption ou de préférence pour toute vente ou cession dans la zone. Il faudrait même, sous conditions, la doter d’un droit d’expropriation.

En fait, faire un centre commercial de facto et le gérer quasiment tout comme. Et en attendant que cela soit réaliste, au moins tendre à plus de moyens que celui de simples encouragements.

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