Quels sont les freins de l’immobilier d’entreprise régional ? Comment y palier et trouver des investisseurs ? Voilà ce à quoi nous allons essayer de répondre dans cet article.
Il y a longtemps déjà, lorsque je m’occupais d’entreprises en difficulté (c’est par là que je suis arrivé à l’immobilier), mon Président, le grand Pierre Borel, m’avait expliqué que le meilleur moyen qu’un débiteur vous rembourse est de lui faire gagner de l’argent.
Je vais essayer dans la même ligne de vous parler de l’immobilier d’entreprise régional voire local.
Question de perception
De nos jours, à Paris, soit quartier central des affaires pour les bureaux soit rues chalandes, les rendements descendent en dessous de 3% acte en main sur des loyers normaux de marché.
Selon la méthode CCEF qui fait référence, le taux à retenir pour tout calcul économique est l’addition du taux dit sans risque des emprunts d’état, d’une prime de risque, d’une prime d’illiquidité pour par exemple l’immobilier, d’une prime éventuelle pour manque de valorisation latente… Le tout pour l’immobilier calculé à partir d’un revenu net de déperdition.
Je vous fais grâce des détails.
Disons qu’en l’état actuel des choses, le revenu d’un bien situé dans une préfecture tourne autour d’un bon 8% (à comparer au 3% précédemment acté). Soit, en fait, autant voire même plus que le coût des annuités d’un crédit-bail utilisateur ou celui-ci est in fine propriétaire après 12 ans. Un investisseur aussi s’il se finance ainsi en acceptant d’assumer le risque de vacance locative.
Mais tous les investisseurs (on devrait dire placeurs) professionnels (SCPI, ACAVI, Société Foncière, etc.) vous diront qu’un immeuble de 2 000 m² au cœur de Lille prend beaucoup plus de temps et de coûts directs et indirects de gestion qu’un de 20 000 m² quelque part à Paris.
Peut être, sous la torture certes, ils vous diront par ailleurs que personne ne leur reprochera le principe d’une acquisition à Paris alors qu’ils seront considérés personnellement responsables s’ils achètent dans la vraie France. Même si cela se passe bien, ils seront de facto accusés.
Précisons que les crédit-bailleurs ne sont pas des investisseurs mais des financeurs.
Bref ils ne vont pas dans nos provinces, sauf raisons très particulières.
Que faire ?
Si je vous dis tout cela, c’est parce que j’ai lu récemment dans un document territorial qu’il fallait y faire venir des investisseurs immobiliers. Vous aurez peut-être compris que la tâche en sera rude voire impossible.
Pourtant je connais des villes où une riche famille locale achète tout ce qu’elle peut, s’y investissant vraiment et essayant de gérer tout cela en dynamique conjuguée… En visant un rendement élevé faisant rentabilité, les plus-values probables étant rares.
Sur un plan plus macro que géographique de toute façon, cela ne suffit pas en masse.
Il existe déjà quelques véhicules collectifs territoriaux à l’initiative d’agents immobiliers ou de banques mais, pour faire simple, ils sont étriqués et disqualifiés.
Piste d’action
Ma solution est la création locale à l’initiative consulaire, par exemple, d’une SCPI plutôt que d’une foncière pour des raisons techniques, spécialisée à l’échelle d’un bassin économique ou territorial.
Des ménages du secteur, particulièrement ceux entre 40 et 55 ans, souscriraient à cet outil local solidaire péréquatif permettant aux commerçants et entreprises de consacrer leurs capitaux à leurs métiers plutôt qu’à leurs outils immobiliers.
A ce propos et pour cadrer, rappelons que le rendement référant des fonds propres des entrepreneurs est à 12% ; ce qui signifie au passage qu’un entrepreneur supporte une double peine s’il doit porter lui-même son immobilier (manque de fonds propres pour financer ses besoins et baisse du rendement moyen).
Au moins à terme, ce véhicule sera fort utile pour le merchandising et l’aménagement.
Le risque des souscripteurs diminuera par une désindividualisation, autrement dit la multiplication des actifs. Pas plus de 20% en valeur par ville, et pas plus de 20% par actif dans une ville.
Pour donner une idée : sur base d’un zonage de 10 villes pour 300 0000 habitants du territoire et le principe de 400 000 € moyen de prix de revient par actif, cela fait une ouverture d’objectif de 20 000 000 €, soit 1 000 souscripteurs à 20 000 €.
Et un objectif rapide réel de densité d’au moins 10 fois plus, financé par souscription, par réinvestissement des revenus (qui pèse déjà 5 biens par année au départ) mais aussi par financement de type crédit-bail, le tout probablement en mix.
Ce qui fera un bon outil de préparation de retraite pour les souscripteurs.
J’ai essayé ici de montrer des réalités et toujours très schématiquement d’ouvrir à une réflexion.
Yes we can.