- L’immobilier commercial : un outil avant tout
- Son affectation : ce que l’on peut y faire
- 5 catégories d’usage, 1 seule correspondant à de l’immobilier commercial
- Changement d’usage de l’immobilier : pas si simple
- S’approprier les lieux en immobilier commercial
- La propriété
- La location
- Comm’une opportunité peut vous aider
Je tenais le blog de l’Agence française pour la création d’entreprise quant à l’outil immobilier. Nous répondions une fois par semaine aux questions transmises par nos lecteurs. Un réel et bien légitime besoin d’informations apparaissait car, en réalité, les choses sont techniques, en particulier en matière d’immobilier commercial. A la demande de Comm’une opportunité, et bien que cela ne soit pas son objet, je vais essayer ici de résumer quelques notions de base.
L’immobilier commercial : un outil avant tout
Tout d’abord, pourquoi le nom « outil » ?
Parce que le lieu d’une entreprise ou d’un commerce est en quelque sorte une machine-outil. Il est choisi pour des raisons objectives, techniques et, normalement, rationnelles.
Ce n’est pas une rencontre amoureuse.
En tout cas, ça ne doit pas l’être.
Son affectation : ce que l’on peut y faire
5 catégories d’usage, 1 seule correspondant à de l’immobilier commercial
Dans la loi, l’immobilier général se classe en 5 catégories d’usage ou affectation :
• L’exploitation agricole et forestière.
• L’habitation (logements et hébergements).
• Les commerces et activités de service, qui comprennent l’artisanat et le commerce de gros, les activités de services dans lesquelles on reçoit de la clientèle, les cinémas, les hébergements hôteliers et touristiques, et les restaurants.
• Les services publics et équipements d’intérêts collectifs.
• Les autres activités des secteurs secondaires ou tertiaires, soit les entrepôts, les industries, les bureaux, les centres de congrès et d’exposition.
Ces 5 grands types de destinations et leurs sous-destinations sont définis dans le Code de l’Urbanisme et ont été redéfinis début 2020 par l’arrêté du 31 janvier 2020.
Puis les PLU, Plans Locaux d’Urbanisme, les subdivisent.
Notons qu’il n’est pas possible de passer de l’une à l’autre sans avoir obtenu diverses autorisations.
Changement d’usage de l’immobilier : pas si simple
- Au premier degré, la copropriété ou le lotissement est soumis à un règlement propre. A consulter prioritairement avant toute domiciliation même d’une activité d’e-commerce ou de thérapeute à son domicile.
- Ensuite, et surtout, vient la préfecture via le permis de construire. Difficile, voire impossible, à obtenir dans les grandes villes, et plutôt simple formalité dans les bourgs.
Ne pas respecter ces 2 typologies d’autorisation est « pénal ». Ce n’est pas de la rigolade et en a ruiné plus d’un.
Pas de panique. Dans la vraie vie, le plus généralement il s’agira de vérifier que la situation ne pose pas de problème avant de se lancer en création ou en reprise d’entreprise à cet endroit. Le notaire est là pour vérifier ce point.
En fait, une seule catégorie d’affectation, c’est-à-dire d’usage possible, correspond le plus généralement à l’objet de cet éditorial : le « commercial ». Ce mot couvre non seulement la boutique mais aussi le bureau, l’atelier, l’hôtel, etc. Toute activité générant un chiffre d’affaire qui n’est pas incluse dans les autres catégories d’usage de l’immobilier.
(Puisque nous sommes en France, il existe néanmoins diverses exceptions comme les chambres d’hôtes dans la catégorie agricole, ou le droit de démarrer, parfois, une activité dans son logement individuel.)
S’approprier les lieux en immobilier commercial
L’appropriation d’un bien immobilier se résume en deux grandes catégories : propriétaire ou locataire. Chacune pouvant après se subdiviser en plusieurs sous-catégories.
La propriété
Chacun sait normalement ce que cela signifie.
Celle-ci peut être indirecte, c’est-à-dire que ce n’est pas le business qui possède le lieu mais par exemple le ou les propriétaires du business. Ils peuvent les uns et les autres posséder en propre, mais aussi à travers une société souvent de type SCI.
Le crédit-bail est assimilable à une propriété in fine. Ce simple mode de financement est souvent intéressant.
Le monde des propriétaires-bailleurs de lieux de business, individus ou véhicules d’investissements, tels que SCPI, Foncières ou autres, est étroit et sélectif. Il faut savoir que 88 % des surfaces n’appartiennent pas au réel marché locatif.
Pour être explicite, à Paris Champs Elysées, dur de ne pas être que locataire. A contrario, dur hors métropoles, de se trouver un propriétaire.
En fait, sur l’essentiel du territoire, le marché de l’immobilier commercial n’est pas assez puissant et fluide pour les professionnels de l’immobilier. Et les locations existantes sont le plus généralement le fait de l’ancien exploitant qui a vendu en gardant provisoirement le bien immobilier, allégeant ainsi le capital nécessaire au début de son successeur.
La location
Celle-ci donne droit, sauf exception, à la « propriété commerciale », c’est à dire droit au renouvellement du bail à son échéance, soit en général 9 ans. Au loyer de marché, sauf pour les commerces où il ne doit en principe n’y avoir qu’indexation. Laissant souvent subsister un loyer inférieur à celui qui pourrait être obtenu sur le marché libre. Ce qui arithmétiquement fabrique une valeur au droit au bail.
Le droit au bail fait partie du fonds de commerce ou de business avec la clientèle, les outils, les contrats divers dont ceux de travail, etc.
La valeur du droit au bail est la capitalisation (un multiple) de la différence entre le loyer réel et celui de marché dit « à l’américaine ».
On appelle « bail à l’américaine » une location nouvelle faite au prix normal du marché.
Sachant que le loyer d’un bien immobilier s’analyse en € par m² utiles pondérés pour connaitre ce rapport au marché (chaque m² n’ayant pas le même intérêt). Mais aussi, in fine, en « taux d’effort », c’est-à-dire le pourcentage convenable du chiffre d’affaire pour loger le business.
Ce pourcentage est en fait bien pragmatique et en concordance avec marge et chiffre d’affaire. Disons par exemple pour donner une idée que, pour l’alimentation et selon les métiers, nous constatons de 3 à 7 % de taux d’effort convenable. Cela passe entre 12 et 15 % pour l’équipement de la personne. Information facile à se procurer.
Le droit au bail est donc le versement au sortant que réalisera l’entrant sur le dos du propriétaire. En général, cela tourne autour d’un pivot de 10 années mais… Cela se calcul de façon précise sur des critères objectifs.
A noter que dans certains cas, de nouveaux entrants peuvent accepter de payer plus que la valeur. Dans ce cas, la différence entre valeur et prix correspond à des « frais d’établissement ». Le prix payé se divisera donc en deux parties traitées différemment en économie et en comptabilité. C’est en quelque sorte le prix d’un billet de match au marché noir qui diffère du prix marqué sur le billet.
A noter que le droit au bail peut aussi s’acheter sans acquérir l’activité précédente.
A noter également qu’il ne doit pas être confondu avec le « pas de porte » versé lui au propriétaire et qui est, en fait, un loyer payé d’avance.
Pour approfondir le sujet, vous pouvez consulter les autres articles de Louis-Patrick Deville, expert émérite en immobilier de commerce.
Comm’une opportunité peut vous aider
Sans se substituer aux professionnels, mais pour simplement vous aider le cas échéant à analyser les choses à propos d’immobilier commercial, le site Comm’une opportunité m’a demandé de compléter ce texte par des réponses dédiées. Ce que j’accepte bien volontiers.
Vous pouvez gratuitement m’interroger pour autant que vous acceptiez que questions et réponses soient par la suite disponibles pour l’ensemble de la communauté.