Longue vue sur la France

Être ou ne pas être un Maire 3.0

Telle est la question à laquelle Louis-Patrick Deville, Expert émérite conseil en immobilier après 50 ans d’expérience du sujet aux responsabilités, vous propose de répondre. Il nous livre son analyse des centres-villes français, et des solutions pour assurer l’avenir des « entreprises-villes ».

Un Maire 3.0 se doit d'avoir une longue vue pour assurer l'avenir.

Maire 3.0 : un dirigeant d’entreprise

La vie d’une commune est une tragédie. Elle s’écrit dans une unité de lieu et de temps. Bien préparée, réalisée et « mercatée », elle sera un succès, une ode à la vie. Autrement, l’héroïque commune y perdra la vie.  

Un Maire (et son équipe, mais rien de possible sans lui en tête d’action) ne peut plus, désormais, qu’être le « CEO » (PDG en langage moderne) de sa commune. De fait, son équipe en devient le « COMEX » (autrement dit l’équipe de direction) de l’ »entreprise-ville« . La collectivité est aujourd’hui une entreprise plus encore qu’une entité administrative. Cela implique stratégie, positionnement et offres commerciales réfléchies.

Son équipe devrait à minima comprendre les personnages coordonnés clés suivants :

  • Un Merchandiseur de la commune, plus encore qu’un « simple » manager du centre-ville (encore que ce premier degré montrerait déjà une ambition pour l’avenir de la commune)
  • Un Impresario-facilitateur de son économie présente et, surtout, à venir
  • Un Chasseur de tête, et même Découvreur de talents

Le Maire à la présidence d’une entreprise-ville reste néanmoins, bien sûr, secondairement gestionnaire de sa collectivité.

Pour un exercice à réinventer

La vie sociale et collective, base de l’existence d’une collectivité, ne peut exister sans un centre actif, une agora, un forum au sens latin du terme. Un noyau au cœur de l’atome. Un lieu où se regroupent les fonctions humaines. Cela  nécessite une zone de commerces, de services, et même d’emplois variés au sens large. 

Nous avons précédemment parlé de tragédie, revenons sur cette notion. Les centres-villes meurent les uns après les autres. Il nous faut préciser ici que nous parlons des centres-villes français car certains « ailleurs » ne sont pas concernés, bien au contraire, pour des raisons objectives et identifiables.  Nous y reviendrons dans un autre article.

Le plus souvent, les centres-villes français meurent au profit de zones extérieures éclatées, non sociales au sens profond du terme. Pire encore, certains besoins de la cité peuvent être reportés au loin, dans une ville plus importante par exemple, plus « rentable ». Dans cette logique, l’éloignement n’a plus de frein et, pour trouver une dimension, gagnons la capitale régionale.

Pour exister, le centre-ville a l’obligation absolue de « fonctionner ». C’est-à-dire à la fois qu’il ne peut y avoir de « manque », qu’il faut être en cohérence à 360° et « être dans le coup ». Et dans le coût aussi…

Pas de salut sans l’ensemble de la gamme « de bouche » par exemple, en tout cas sans ses incontournables.
Pas de salut si déphasage dans les propositions.
Pas de salut si des strates structurelles de la population ou des entreprises ne trouvent pas de réponse.

Or, commerçants et prestataires sont indépendants et fiers de l’être.
Or, les propriétaires des lieux sont indépendants et le revendiquent.
Or, les collectivités ne s’investissent guère en réalité dans ce qui devrait être leur principale raison d’être. Et est leur essence historique. 

Je pourrai rentrer sans fin dans les exemples, les détails et les incohérences. C’est incroyable.

Concrètement, que faire ?

Le premier travail du comité de direction de l’entreprise-ville doit être la mise au point d’un « business plan ». La commune a besoin d’un plan complet, cohérent et ambitieux de merchandising commerces et services au sens le plus large du terme. Il faut y inclure le médical, le scolaire, le religieux, les services aux entreprises et aux personnes, le transport et le stationnement. Il doit inventer sans contrainte l’idéal à cibler. C’est technique, précis jusqu’au détail, et que très marginalement politique.

Le second travail est d’y superposer le réel pour faire apparaître les correctifs nécessaires. 

Le troisième est bien sûr de corriger et d’anticiper. Là, une vraie volonté, une vraie vision responsable, est nécessaire. Et dans la durée. L’unité de compte ne peut pas être le mandat du Maire mais, au plus court, la génération.

Rappelons que la vitesse d’écoulement de toute chose est celle du point le plus lent, du goulot d’étranglement. Ou encore que la solidité générale de tout édifice est celle de sa première défaillance.

C’est vrai ici aussi.  Cela ne sert à rien d’appeler les gens s’ils ne peuvent venir ou se garer. Cela ne sert pas à grand-chose d’avoir une pharmacie sans médecin pour prescrire. Cela ne sert à rien d’avoir des boutiques de 50 m² pour loger des activités qui nécessitent au moins 200 m². Que dire du ramassage des poubelles à l’heure des terrasses de bistros. Etc. Etc.

Se donner les moyens

Par exemple, à titre personnel, je suis pour le principe d’un droit de préemption des collectivités sur l’immobilier économique et pour les commerces & activités qui se trouvent dans la zone stratégique « cœur » de ville. Il faudrait même aller plus loin et donner, sur base du plan d’action, un droit d’expropriation-reclassement. Permettre une action efficiente.

Nous parlons ici d’un droit applicable face à un projet défini, concret, opérationnel, établi après enquête et concertation avec les acteurs et la population.

Se pose alors la problématique des valeurs des locaux, que cela soit valeurs locatives ou valeurs vénales. Il est clair que seul un raisonnement sur « le taux d’effort » peut fonctionner. Or ceci est antinomique des intérêts particuliers.

Il faut donc arriver, désolé de le dire moi qui suis un libéral, à des valeurs administrées péréquatées tout en restant référentes de marché. On sait déjà le faire lorsqu’il y a propriétaire unique.

Autrement dit, que la collectivité oblige les locaux concernés à entrer dans le giron d’une entité de gestion qui achète ou loue, de façon amiable ou forcée, la zone considérée et la met à disposition d’agents économiques sélectionnés à des conditions dédiées à chaque métier et associées au chiffre d’affaire de chacun selon des baux type « convention d’occupation ». Cela existe déjà à certains rares endroits inventifs.

La collectivité doit être active sur chacun des acteurs, n’hésitant pas à agir avec et sur chacun pour le bien commun. Elle devra probablement aller chercher ceux qu’il faut avoir, découvrir et mettre en place de nouvelles offres.

L’urbanisme y est aussi une forte matière première, mais pas celui des simples PLU, plutôt celui intra des centres commerciaux. Partir de l’offre immobilière souple à avoir avec ses intendances pour écrire la réglementation qui la supportera. Légiférer pragmatiquement par objectif à l’anglo-saxonne et non  à la latine.

Ce qui veut dire en français

La solution consisterait à faire des centres commerciaux centraux, au moins de fait et gérés comme tels, mais en réalité faits d’agrégats de centre-ville et dépassant le seul commerce. Les faire à petite ou grande échelle selon la taille de la collectivité mais selon la même efficience. Sur ce thème, les regroupements actuels de communes me paraissent jusqu’à présent plutôt source de dangers que de solutions.

Nous savons l’attention que les grands acteurs des centres commerciaux portent aux candidatures, à l’offre dans leur structure, à la variété, la cohérence, le renouvellement de l’offre (10% doivent être renouvelés chaque année et la géographie modifiée tous les 5 ans, entre autres), la nécessité d’un « phare » si ce n’est d’une « locomotive ». Si un locataire ne performe pas assez, il est éliminé, tout simplement.

C’est possible, c’est nécessaire, ce doit être une guerre opiniâtre. Et ce n’est pas une question d’argent. C’est une question de vie ou de mort assurée.

Illustration par l’exemple

Je vais illustrer mon propos d’exemples bien réels, dont je vous laisserai le plaisir d’identifier les implantations :

  • Un bourg est devenu un pôle du sport automobile internationalement reconnu
  • Un autre est devenu « the place to be » du graphisme
  • Un autre encore est devenu la capitale de la VPC et désormais des plateformes logistiques de vente internet et de distribution

Nous parlons pour chacune de ces illustrations de dizaines d’entreprises avec tout ce qui va avec. Rien n’était inscrit. Cela ne s’est pas fait en restant à attendre.

Continuons.

  • Une capitale régionale à réussi à intégrer en son centre, après destruction d’un îlot et reconstruction, une grande surface commerciale orientée alimentation mais pas que, flanquée d’une belle surface de bricolage et bordée de boutiques traditionnelles, mais sur base de caractéristiques actuelles.
    On construisit au-dessus, des surfaces tertiaires (bureaux), surmontées d’une résidence service et des logements locatifs. Un manager se donna aussi du mal pour actualiser le commerce alentour et organiser les activités de services.
    L’îlot est sur un vaste parking sécurisé offrant 2 h gratuites, une troisième payante, puis un tarif prohibitif après la troisième.
    Autour, les rues sont devenues piétonnes et reçoivent régulièrement des stands éphémères ou des animations.
    Le centre-ville y est reparti et la commune progresse notoirement.
    Sa ville concurrente à 50 km n’a pas bougé et est en état comateux.
  • Un village de quelques centaines d’habitants périclitait à l’ombre d’une ville distante de 10 Km. Ne subsistait épars qu’une vieille épicerie bien pauvre, un coiffeur, un bistro (important les bistros, nous pourrons y revenir) semi abandonné, anciennement aussi restaurant basique, et surtout de nombreuses friches centrales.
    Plus d’essence, plus de médecin, etc.
    Le maire, chef d’entreprise par ailleurs, a fait acheter toutes les friches centrales, et un peu plus avec des échanges, les a détruites et a fait construire un bel immeuble significatif en lieu et place, respectant le style (ou plutôt l’esprit du style) du pays, entouré d’un vaste parking.
    Après appel qualitatif à candidature, le rez-de-chaussée a été loué à l’ancienne épicière du village qui y exploite une belle superette moderne sous enseigne nationale largement achalandée, comprenant une partie presse, un dépôt de gaz, une réception de colis, un point poste, un point argent.
    Y voisine une brasserie bar mais aussi une pièce pour permanence de services municipaux sociaux et préfectoraux qui se partagent le temps et quelques équipements.
    Au-dessus, nous trouvons une maison médicale recevant un médecin, une infirmière et 2 fois par semaine un kiné.
    Le tout fait face à la boulangerie préexistante et précédemment décalée.
    L’école et la crèche sont à distance piétonne grâce à la création de 2 sentes sécurisées.
    Un local également à l’étage attend l’installation d’une entreprise de service telle qu’expert-comptable, architecte, prestataire informatique ou autre. Ce qui ne devrait pas tarder.
    Enfin, les étages 2 et 3 sont affectés à de petits logements sociaux.
    Existe encore sur le site mais en arrière le projet privé d’une station-service en libre-service avec poste de lavage.
    A contrario, le village voisin n’a pris aucune initiative, son centre périclite. Les désormais rares commerces et activités sont dispersés, le stationnement y est quasi impossible. Presque tous les acteurs s’apprêtent à partir en retraite et considèrent leurs activités comme désormais invendables, même le pharmacien, c’est dire. Les bistros sont fermés, reste un point café…
    Quel bourg aura le plus de chance de prospérer ?
  • Il y a aussi l’exemple, simple sur le papier, dans une petite commune d’un nouveau boulanger considéré comme médiocre en qualité et peu aimable. Pousse au crime qui entraîna vers la catastrophe les commerçants locaux. Les villageois saisissaient en effet le moindre prétexte pour aller au village voisin où la boulangerie voisinait avec un boucher, un épicier, etc. Mais les choses furent « traitées », le boulanger remplacé, et le village sauvé.

Aucun de ces exemples heureux ne s’est fait tout seul. Ils sont le résultat d’actions positives où chaque pas compte.

Je pense que Comm’une opportunité sera une aide précieuse pour tout centre-ville un tant soit peu ambitieux, souhaitant maîtriser la fin, que nous espérons positive bien sûr, de sa tragédie.

Je vous dis à bientôt pour plus d’exemples et d’analyses, y compris de solutions qui ont marché à l’étranger. 

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